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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

合生創展銷售同比跌逾六成



合生創展集團旗下樓盤湖山國際將推出第四期,以優惠價促銷。(資料圖片)



湖山國際樣板房。

  合生創展集團有限公司近日公佈,今年前7個月,其合約銷售金額為約21.56億元,較去年同期約62.82億元下降65.69%。而記者昨日采訪發現,在今年上半年死咬價格不降的合生創展,目前由於庫存壓力,也開始瞭降價促銷。

  去年底庫存量超700億元

  據悉,合生創展集團在去年底曾表示,在去年112億元的銷售業績基礎上,2014年的銷售目標是保持15%~20%的增長。而今年前7個月,合生創展的銷售業績尚未達到其銷售目標的兩成。數據顯示,該集團截至2013年底的流動負債高達437.73億元,其中包含94.73億元短期借款以及長期借款當期部分,長期借貸高達299.01億元。

  在資金承壓的同時,居高不下的存貨、欠佳的去化率成瞭合生創展最為頭疼的事情,數據顯示,該公司2011~2013年末的龍井區二胎房屋銀行存貨值分別高達607億元、687億元和765億元,均是公司當期年銷售額的6~7倍。

  廣州多個合生樓盤價格下調

  今年上半年,在廣州包括萬科、中海在內的多個地產巨頭紛紛降價促銷求生存的時候,合生創展仍然死咬價格不放。其項目負責人曾私底下向記者抱怨,每年公司給項目定的任務都在增加,老板又不肯降價,根本完成不瞭任務。

  一位接近合生集團的高層人士向記者分析,合生在售的樓盤都是市區數一數二的大盤,當年他們拿地的價格每平方米僅是幾百元而已,現在如果降價賣房,賣完還得花高價拿地,劃不來。所以合生創展寧願出貨速度慢,也不願意降價促銷。

  不過,庫存的壓力始終成為企業發展的絆腳石。"現在公司對於價格的策略確實有改變,近郊的樓盤開始降價瞭,而且明顯低於市價",合生內部某樓盤負責人告訴記者。據瞭解,隨著傳統的"金九銀十"的到來,合生廣州公司也將迎來推盤高峰期。其中位於增城的湖山國際將推出全新四期"峰景"組團,產品包括88平米的兩房和89平方米的三房單位,首期推出約408套,價格為7800元/平方米(帶裝修)起。這個價格比周邊樓盤價格低瞭兩千多元,比如翡翠綠洲上周以裸賣(毛坯)的方式推出常青藤組團2期的保留樓王單位,售價8990元/平方米起,包括91~97平方米兩房、103~137平方米三房,146~164平方米四房戶型。而附近的保利東江首府,價格在1萬元/平方米(帶裝修)以上。

  無獨有偶,合生華南新城也將在9月推出"江山頤景"新組團,戶型為106~138平方米山林洋房,價格為13000元/平方米(帶裝修)起。這比周邊樓盤的價格也低瞭數千元。

  在北京試點期權房備受冷落

  最近,合生創展位於北京亦莊馬駒橋區域的項目--"合生世界村"打起瞭降價牌,"9800元/平方米起,自由購"。8月17日,該項目一經開盤,推出的450套房源在短短3小時內便宣告售罄,回籠資金5.5億元。

  隨後該項目又推出"期權換房0元置業"的精英合夥人計劃,謀求營銷模式上的創新,並宣稱將"免費"送出50套公寓。"作為國內首個期權房項目,這是合生創展商業模式的一次創新,希望對未來去化率會有幫助。"合生創展華北區域總經理朱思昊表示,該計劃是基於產品本身不限購、可註冊、低總價的優勢,將"期權"這種金融風險工具引入房產交易,旨在利用"房地產期權"的未來增值價值,提前兌換為既得利益--房產,實現0元置業的政策。

  據介紹,所謂股票置換期權,是指針對北京的電子信息、生物技術、文化娛樂等產業領域的大型公司的股票期權持有者,開發商對這部分人群持有的期權價值進行評估,如果達要求,可以與開發商簽訂協議,將手中的企業期權轉讓給開發商,作為房款或者首付,既可以得到一套現房,還可以將手中的無形資產變現。

  但據合生內部人士透露,由善化區房屋二胎於關註期權房的客戶人數並不多,目前該計劃基本擱淺。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/09474394044.shtml

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